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资产经营调研之一——浅析“长租公寓”
    今年的房地产市场调控,不断地有新政策出现。房屋在市场上的供给形式“租售并举”再次被提到一个政策层面,整个房屋租赁市场中,一些以政府政策住房为主导的预期供给不断推出,按新闻报道的说法,未来五年,政府供给将会形成一个10%左右的市场占有率。同时,从其他相关报道上来看,政府也在鼓励法人单位从长期的视角,为市场提供租赁住房,虽然我们还没有看到实质的鼓励政策落地。
    前不久出现的一条信息引起了我们的注意,政府通过采购平台,确定京东为政府租赁网络的供应商,同时配套链家、我爱我家这两个传统的中介机构,作为数据接入方。这条信息非常明确地表达了政府是要统一租赁数据平台。但是对于北京租赁市场的龙头企业——链家,为什么政府不选择?我们的看法,政府还是想要选择一个带数据基因的公司,京东就是北京市场的首选。那么政府搭建这个数据大平台是要做什么?这个数据平台将对政府为“业主”的租赁房屋提供一个经营性的平台数据处理和管理调控,并对整体租赁市场搭建大数据,为市场的合规性,运行效率和税收的便利性提供强大的支持。
    对于法人单位来说,租赁市场还有没有机会呢?依据我们过去5年多对项目信息的跟踪、收集、分析,来看看市场上的企业做这个租赁是怎么运作的,其赢利模式又怎样?
    2014年,一家定位为白领租赁公寓的“新派公寓”项目高调宣布进军北京、上海、深圳、广州等地区的白领公寓租赁市场。不久之后,新派公寓就在北京落地了两个项目,其中,东城区的紫禁城项目距离我们同心物业所管理的北河沿宿舍非常近;另外一个是CBD项目,位于CBD南端的百子湾。当年,紫禁城项目投入运行,次年CBD项目投入运行。两个项目切入市场的宣传还是非常高调的,其A轮投资人赛富基金阎炎在创投领域很有影响力,他积极在社交媒体上进行推广,而赛富基金在创投领域,也基本上是仅次于IDG资本的老牌基金。
    这两个项目我们均进行了多次的实地调研?!白辖恰毕钅抗婺S邢?,只有45套小型房源,一居室和两居室所占比2:1。资产来源为长期租赁,经营四年来,长期处于100%的出租率,而且还有预约客户在排队。租赁产品是统一标准的带家具电器的拎包入住式公寓。租赁价格每年上调,定价水平持平或略高10%于周边民宅,但由于公寓面积实际使用率较高,户型面积小于民宅5-10%,同时租户不用支付一个月的租赁中介费,综合定价对比市场有一定优势。该项目目前年经营收入约450万元,押金占用150万元,我们估计其静态租赁成本275万元,人工成本20万元,按6年摊销的话,装修费用年摊销为55万元,加上其他市场费用、物业能源、税费等,在100%出租的情况下,项目静态利润率应该不会超过10%?!癈BD”项目有93套出租房源,定价高于紫禁城项目,一居室占80%,两居室10%,还有个别三居。在已经营的四年时间里,第一年出租率70%,第二年之后攀升至90%,目前保持在97-98%水平。根据该项目定价水平,如55平米的一居9500元/月,整体项目估计年经营收入1200万元,400万元押金占用。据我们调查,其房屋来源于购买,由此可能带来的资产瑕疵影响了后续资金的获取,也严重阻碍了项目的继续扩张,2015年至今,仅在北京拓展了一个项目“新国展”,而在上海和深圳也没有新项目的进展。
    在了解此类项目信息的基础上,我们进行了静态基础量化的经营分析。目前在北京市场上,此类产品是有明显需求的,产品的完整性、确定性和安全性也都是贴合客户诉求的。但我们也应该注意到,租赁市场的需求曲线严重制约着市场定价的基准。根据测算,这种公寓产品单位天的坪效为5.2-5.8元,其中营运方承担的租金或者房产资本价值租金化的成本至少占到60%,以6年摊销为准,装修和家具设施的折旧成本12%,人工成本3-6%,不同项目因规?;嵊行┎钜?,市场推广、物业费用和税金为1%+2%+5%=8%。也就是说在100%出租率的情况下利润率大约在10-12%。
    以上两个项目,“紫禁城”项目为租赁,项目初始投入约为600万,净资产回报率可以达到6-7%;相对比,假定我们了解到的“CBD”项目信息真实性可靠,该项目以资产买入的方式计算资产回报率,CBD项目的资产回报率一定不会超过1.5%。以这种单个项目的方式去计算项目回报,还要考虑项目的拓展、推广以及一系列的经营风险,那么,在如此低的回报率之下,经营方和投资方的获利渠道是什么?
    首先,经营方和投资方的初始方向是打造租赁网络,在北上广形成项目群,可能是几十或上百个,在7到8年的高速发展期内,形成每年亿级的现金流;其次,项目拓展的高速发展期也要求资金使用效率或者加杠杆,经营方和投资方的基本诉求都是希望以较低自有资金撬动更大资产,并且让资金高速地在项目中迭代使用;第三,产品成熟、项目链形成扩张模式后,通过B、C轮融资继续扩大项目链,以稳定的预期现金流产品进入资本市场,寻求变现或者资产管理公司的收购。
    现阶段,政府大力推广的是保障性的长租住房,是解决低端需求的问题。然而市场上已经存在的合规经营性的公寓绝大部分都是高端产品,如橡木和雅诗阁,中端产品实际上是缺乏供给的。
    所以,我们认为这种资产经营模式具备市场机会,但是需要有开放性的权益架构,经营模式也一定是较为激进的,而且经营目标相对长期,项目开发的风控模式有空间但底限严格。
 
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